O QUE SÃO REGIMES DAS CONSTRUÇÕES DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DE CASAS TÉRREAS E EDIFÍCIOS
Antes de fechar quaisquer negócios imobiliários os Cidadãos Consumidores devem se informar detalhadamente a respeito dos regimes a que estão submetidas às Construtoras/Incorporadoras dos empreendimentos e essas informações são fundamentais para que os Cidadãos Consumidores saibam os limites exatos das obrigações de cada parte envolvida no negócio os Cidadãos Contribuintes Consumidores e as Construtoras/Incorporadoras que devem conter os seguintes itens:
Na compra e venda a preço fechado os construtores/incorporadores se obrigam a promoverem as devidas construções dos imóveis/edifícios e entregarem aos Cidadãos Consumidores num prazo “X” às unidades por eles compradas (SALA, LOJA, CASA TÉRREA, APARTAMENTOS OU VAGAS NAS GARAGENS, ETC.) prontas e acabadas conforme houverem sidos contratados, sendo que os Cidadãos Consumidores deverão pagar uma quantia predeterminada sujeitas ou não a reajustes nas condições e vencimentos prefixados conforme constar nos devidos contratos de promessas de compras e vendas e estes itens são bastante negociados entre as partes nas fases anteriores às assinaturas dos contratos quando são considerados os seguintes detalhes fundamentais: as áreas das unidades autônomas e suas localizações nos prédios/casas térreas, os padrões de acabamentos internos e externos das casas térreas/prédios e das unidades, os prazos e as condições de pagamentos dos referidos imóveis/edifícios.
Pelos regimes de administrações a preço de custo, as despesas das construções dos empreendimentos são totalmente custeadas pelos Cidadãos Consumidores das frações ideais dos terrenos correspondentes às unidades autônomas que as comporão, além dos gastos com as construções das próprias unidades autônomas (SALAS, LOJAS, CASAS TÉRREAS, APARTAMENTOS, VAGAS NAS GARAGENS, ETC.) e as despesas relativas ás construções das partes comuns dos imóveis/edifícios e às aquisições dos equipamentos comuns, ou seja, daqueles que não pertencerão individualmente a ninguém (ELEVADORES, ESCADAS ROLANTES, ETC.). As negociações envolvem dois aspetos distintos que são as promessas de compras e vendas das frações ideais e as contratações das construções das unidades autônomas correspondentes e respectivas partes comuns das edificações obrigando-se os Cidadãos Consumidores das frações ideais aos pagamentos de um valor certo nas condições e prazos predeterminados nos contratos e as contribuições para as construções dos empreendimentos juntamente com os demais Cidadãos Consumidores de frações ideais, todos também contratantes das construções dos empreendimentos.
É importante que os Cidadãos Consumidores saibam que estas contribuições em dinheiro por eles devidas para as construções dos empreendimentos são proporcionais às suas cotas de participações no mesmo e estas suas obrigações persistem até que sejam apurados os custos globais finais das obras, fatos que somente se darão nos términos das construções e com os encerramentos das contas dos Condomínios por parte dos Cidadãos Consumidores até os finais dos seus dias.
As chamadas cotas de participações ou cotas de rateios devem constar nos contratos a serem assinados pelos Cidadãos Consumidores e podem ser expressas em percentuais, frações ou números decimais.
Nestes tipos de negócios não existem preços a serem pagos pelas unidades imobiliárias prontas, mas sim um custo estimativo das suas construções que devem ser expressos em moedas correntes nacionais e constarem com clareza dos contratos e os custos estimativos das construções das unidades correspondentes aos resultados das aplicações das cotas de participações dos Cidadãos Consumidores sobre os custos globais estimativos de todos os empreendimentos, como todos estes custos são calculados conformes as exigências e normas estabelecidas pelas legislações pertinentes contra os Cidadãos Consumidores e a favor das Construtoras/Incorporadoras e os custos estimativos das construções das unidades contratadas expressos nos contratos não são valores negociados pelas partes e nem podem ser entendidos como definitivos e ainda podendo no as unidades imobiliárias custarem mais ou menos do que foram estimados, ou seja, em termos reais mais para mais do menos para menos em desfavor dos Cidadãos Consumidores.
As legislações pertinentes contra os Cidadãos Consumidores exigem que os custos globais estimativos das construções dos imóveis/edifícios e os custos estimativos das construções das unidades autônomas “Cidadãos Consumidores” contratadas constantes nos contratos estejam atualizados até pelo menos dois meses antes da contratação (Ou seja, antes das construtoras/incorporadoras iniciarem as construções) o que possibilitam aos Cidadãos Consumidores uma analise mais criteriosa quanto as suas possibilidades financeiras de realização do negocio evitando que após a assinatura do contrato seja surpreendido pelas obrigações de prazos curtos realizarem os desembolso de quantias superiores aquelas que previram, mas que na maioria das vezes sempre ultrapassam os previstos nos contratos em que as construtoras/incorporadoras alegam que o I. N. C. C. (Índice Nacional da Construção Civil) houve reajuste e que sempre acontece os Cidadãos Consumidores pagam o “PATO” e não os nossos (Governantes) e as Construtoras/Incorporadoras.
Isto não significa, contudo que os valores constantes dos contratos assinados pelos Cidadãos Consumidores permanecerão inalterados até que as unidades por eles contratadas fiquem prontas já que estes valores se referem aos custos estimativos das construções dos imóveis/edifícios como um todo e também não significa que os Construtores/Incorporadores poderão alterá-lo como bem entender, pois regulando estas partes, as legislações pertinentes exigem que as Construtoras/Incorporadoras realizem as revisões dos custos globais estimativos juntamente com as comissões de representantes dos Cidadãos Consumidores (Revisões estas que deverão ser feitas a cada seis meses).
Importante observar que nos regimes de construções por administrações ou a preços de custo os Cidadãos Consumidores donos das obras serão os condomínios formados por todos os Cidadãos Consumidores das construções das casas térreas/edifícios e das unidades imobiliárias que os comporão como adquirentes das frações ideais correspondentes às mesmas.
Todas as faturas, documentos fiscais e comerciais incluindo duplicatas e outros títulos de créditos relativos às despesas dos empreendimentos devem ser emitidos em nome dos condomínios que deverão ter as suas próprias inscrições nos C. N. P. J. (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e também do I. N. S. S. (Instituto Nacional de Seguridade Social) e também as contas bancárias (INFELIZMENTE) para os recebimentos dos depósitos das contribuições dos condôminos para as construções dos empreendimentos e em conjunto os pagamentos das suas despesas que devem ser abertas em nome do condomínio.
As comissões de representantes dos Cidadãos Consumidores são o Órgão Fiscalizador da Construção/Incorporação que servem de intermediárias entre os Cidadãos Consumidores e as Construtoras/Incorporadoras para tratarem dos assuntos que envolvam direitos comuns dos Cidadãos Consumidores e os seus membros devem ser escolhidos entre os próprios Cidadãos Consumidores e nada impede que os Cidadãos Consumidores contratem profissionais das áreas de contabilidade, administração, corpo de bombeiros/segurança e/ou engenharia civil para assessorar as comissões dos Cidadãos Consumidores nos desempenhos de suas obrigações legais e é aconselhável em muitos casos que estes profissionais poderão auxiliar os trabalhos nas fiscalizações dos gastos dos condomínios e nas providências preventivas a serem tomadas em casos de inadimplemento de Cidadãos Consumidores e nas devidas agilizações dos exames das contas dos condomínios e as aprovações dos balancetes das obras.
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